Особенности налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества при его разделе/объединении

Если физическим лицом получен доход от продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности менее минимального срока владения (в общем случае 5 лет), то у него возникает обязанность в представлении декларации по форме 3-НДФЛ и уплате налога на доходы физических лиц.

На практике часто возникают споры по срокам исчисления факта владения объектом недвижимого имущества, которые были образованы путем разделения исходной квартиры или жилого дома и впоследствии одна из них продана.

В соответствии с пунктом 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) к особенностям освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, а именно продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения, в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении).

Следует отметить, что действие пункта 2 статьи 217.1 НК РФ (в редакции Федерального закона от 08.08.2024 №259-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах") распространяется на доходы, полученные налогоплательщиками начиная с 1 января 2024 года.

Согласно абз. 9 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ при продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения гаражей для собственных нужд, для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков.

При этом в случае образования земельного участка в результате объединения исходных земельных участков минимальный предельный срок владения образованным земельным участком исчисляется с даты возникновения права собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) на последний из исходных земельных участков. Положения настоящего абзаца применяются в случае, если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, не превышает двух.

При этом необходимо отметить, что действие положений абз. 9 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ (в редакции Федерального закона от 12.12.2024 № 449-ФЗ "О внесении изменений в части первую и НК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах") вступает в силу с 1 января 2025 года.

Таким образом, до 01.01.2024 если в результате действий с объектами недвижимого имущества образовываются новые объекты недвижимого имущества, а старые объекты прекращают свое существование и прекращаются права на старые объекты, то, минимальный предельный срок владения такими новыми объектами исчисляется с даты государственной регистрации на них права собственности.